當您因工作表現優異、投資得利等原因而取得一筆額外的資金，會想提前償還房貸嗎？如果有此計畫，您知道房貸提前還款有哪些方式？划算嗎？本文將分析房貸提前還款好處與缺點，以及違約金的計算方式，一起往下看！
房貸提前還款有哪些方式？
| 提前還全部本金 | 提前還部分本金，貸款期限不變 | 提前還部分本金，貸款期限縮短 | |
|---|---|---|---|
| 還款條件 | 繳滿銀行規定期數 | • 繳滿銀行規定期數 • 還款金額未超過本金的1/3 | |
| 還款方式 | 一次繳清房貸全部本金 | 償還部分本金 | |
| 適合對象 | 手中有大筆資金且可運用者 | 資金寬裕，想降低負債壓力者 | 資金寬裕，想縮短貸款期限者 |
銀行與民間房屋貸款的比較
房屋貸款有銀行和民間2種申請管道，以下是2者的差異比較：
| 比較項目 | 銀行房屋貸款 | 民間房屋貸款 |
|---|---|---|
| 申請條件 | • 18～65歲之國民 • 信用狀況良好 • 房屋產權完整 • 工作穩定、有薪轉證明 |
• 18～85歲之國民 • 名下房屋仍有殘值 • 信用瑕疵、房屋僅持分者皆可申請 |
| 貸款利率 | 年利率2.06%起 | 月利率1%起（依個人申貸條件而定） |
| 貸款額度 | 最高鑑價金額8成 | 最高房屋市價9成 |
| 貸款年限 | 最長40年 | 隨借隨還，不必綁約 |
| 還款方式 | 本利攤還 | 本利攤還或按月繳息 |
| 辦理時間 | 7～14個工作天 | 最快1天內即可取得資金 |
房貸提前還款優缺點
房貸提前還款優點
- 如果提前清償房貸，負債時間也會縮短，可以早日脫離債務人生。
- 利息支出減少，月付金額也會降低，不僅可以減輕還款壓力，也能自由運用節省下來的資金。
- 若房貸是浮動利率，可能隨時都會上升，因此提前償還房貸可降低利率上升，還款壓力增加的風險。
房貸提前還款缺點
- 如果之後因資金問題而再次申請房貸，需要重新支付手續費、開辦費等費用。
- 若是在綁約期內提前清償房貸是違反銀行合約，必須支付給銀行一筆違約金。
房貸提前還款要付多少違約金？
通常銀行綁約期為3年，超過3年想提前還款就不用付違約金，若想在綁約期內提前還款，需要注意各銀行規定的違約金條件。
- 嚴格：無論是提前清償全部或部分本金，都會收取違約金，例如第一銀行、彰化銀行、兆豐銀行等。
- 中間：提前清償全部本金，不論是否有申請塗銷抵押權，都會收取違約金，例如台灣銀行、永豐銀行、上海商銀等。
- 寬鬆：提前清償全部本金並申請塗銷抵押權，才會收取違約金，例如土地銀行、華南銀行等。
若以寬鬆的條件來看，清償全部本金後，只要不申請塗銷抵押權、不領清償證明，就不用付違約金，但此條件不一定適用於所有銀行，仍須以各銀行的規定為主。另外，各銀行的房貸提前還款違約金計算方式也不同，可分為下列2種。
- 契約借款金額：以契約借款金額的百分比作為違約金。舉例來說，您向銀行申請房貸，貸款金額700萬，還款30萬，並在借款1年後申請提前全部還款，需要支付給銀行700萬×1％=7萬元的違約金。
- 提前償還本金：以提前償還本金的百分比作為違約金。舉例來說，您向銀行申請房貸，貸款金額700萬，還款30萬，並在借款1年後申請提前全部還款，需要支付給銀行30萬×1%=3000元的違約金。
房貸提前還款流程
- 通知銀行：貸款人主動通知銀行，申請提前清償房貸。
- 銀行清算：銀行收到申請後，清算貸款人名下房貸餘額。
- 銀行通知繳款：銀行清算完成後會通知貸款人需要繳交的金額。
- 申請塗銷抵押權：貸款人償還全部的貸款金額後，向銀行申請塗銷抵押權，並領取清償證明。
- 辦理抵押權塗銷：貸款人攜帶身分證、印鑑證明及清償證明等相關文件，到地政機關辦理抵押權塗銷，房貸就清償完成。
房貸提前還款試算
房貸提前還款利息會節省多少？舉例來說，甲和乙的房貸金額都是500萬，貸款利率為1.3%，貸款期限是20年，還款方式為本息攤還，沒有寬限期。甲在第5年獲得一筆50萬資金，想要提前清償房貸。以下試算2人的房貸情形：
| 甲 | 乙 | |
|---|---|---|
| 第5年月付金 | 23,670元 | 23,670元 |
| 第6年月付金 | 20,611元金 | 23,670元 |
| 總繳利息 | 630,224元 | 680,828元 |
從上表可以得知，如果甲提前清償房貸，不僅第6年起月付金降低，總繳利息也會比乙節省5萬多元。
結語
以上就是房貸提前還款的介紹。宏銓代書建議您，如果想要提前清償房貸，一定要評估自己的財務狀況，並仔細了解銀行的規定和違約金計算方式比較保險。